房贷利率降至“4字头”广州楼市迎结构性调整

本报记者 蒋翰林 广州报道

房贷利率作为楼市调控的重要手段正在发挥着重要作用。5月20日，随着五年期以上LPR的大幅调降至4.45%，全国多个城市陆续下调房贷利率。

《中国经营报》记者走访发现，广州各大银行房贷利率也已不同程度地调降。整体来看，广州首套房贷利率集中在4.45%~5.2%，二套在5.05%~5.4%，最快一周内可以放款。一位楼盘销售人员告诉记者，目前看房的人多了，但大部分仍在观望，除非价格很低。

不过，记者对比了解到，政策出台一向稳健克制的一线城市，本轮房贷利率调降幅度相对较小，调降后北京、上海首套房贷利率水平仍在LPR+40BP~50BP左右。而广州则是四大一线城市中房贷利率水平最低的，首套房贷利率报价最低为LPR+0（4.45%）。

“广州的首套房贷利率（在一线城市中）较低一点。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市对利率最敏感，疫情纾困、利率降低、政策松绑等利好效应会叠加释放，对楼市将形成利好。所以，这个时候，不太适宜再明显降低利率。

月供减负刺激作用如何？

从选房到银行放款，刚刚过去的5月，陈彬（化名）享受了购房的多重政策红利。5月初，陈彬选定了一套广州黄埔区的二手房，在敲定贷款银行后，首套房贷利率迎来松动，随后，LPR再降15个基点。陈彬的房贷利率最终调降至4.65%，约300万元的贷款，30年利息节省了超40万元。

5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可“因城施策”。5月20日央行公布5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这是自2019年LPR机制建立以来，5年期以上LPR调整幅度最大的一次。

作为一线城市的广州也应声下调利率，为购房者减负。记者走访发现，目前广州地区的房贷利率，首套集中在4.45%~5.2%，二套在5.05%~5.4%。其中，广州银行、汇丰银行的首套房贷利率报价最低，为LPR+0（4.45%）。而此前央行公布调整LPR利率当周，广州主流银行首套房贷利率在5.0%~5.4%之间。

股份制银行的首套房贷利率则基本在LPR+20BP~30BP，如、广发银行等首套房贷利率均为4.65%。而国有大行的利率相对坚挺，房贷利率在4.7%~5.05%。“我们现在放款额度均较为充足，最快可3~4天放款。”广发银行广州分行一家网点的个贷经理告诉记者。

不过，在利率下行过程中，即便是同一个银行，新房和二手房的房贷利率也可能存在差异。记者从广州分行了解到，银行通常会根据借款人的信用状况、还款能力等因素，在符合监管要求的前提下实施房贷利率差异化定价。

“目前来看，利率下调以来，购买新房的客户意愿并没有出现明显加强。”农业银行广州分行一网点的信贷经理向记者坦言。

原本计划在上半年买房的邱婷（化名），在利率下调之后则重启了买房计划。邱婷告诉记者，“房贷利率下调对我们刚需购房者来说有很大刺激作用，尤其是在一线城市，月供少一点，压力就小一些。”

记者在走访中观察到，个别热点区域的网红盘并未做出利率调降让步。黄埔区的某楼盘于5月上旬开盘，开盘初的房贷利率为5.4%，但该网红盘的房贷利率没有随市场降低。据了解，部分购房者也选择接受了高于市场的利率。

通常，新房贷款的银行由开发商指定，购房者的选择有限。一位房产中介告诉记者，与开发商合作的银行在审核、放款速度方面会给予开发商一定便利，并与开发商协商给银行较高利率。个别网红盘在市场中仍拥有较强的话语权，所以购房者只能在房贷利率上让步。

房贷利率下调幅度相对较稳定

5月以来，全国多地陆续执行下调房贷利率水平，不少城市下调房贷利率至4.25%甚至更低。按照“100万贷款本金、30年等额本息方式”来计算，以全国重点10个城市为例，月供平均减少约350元，其中广州、天津等地月供减少均在平均值以上。

相比而言，北上广深四大一线城市下调幅度相对较稳定。例如北京首套房贷利率从5.15%下调至5%，二套房从5.65%下调至5.5%。上海首套房贷利率从4.95%下调至4.8%，二套房则从5.65%下调至5.5%。深圳也有部分银行首套房贷利率从原来的4.9%降至4.75%。

可见，北京、上海和深圳降幅较为一致，主流利率跟随最新的5年期LPR报价降低15个基点，首套房贷利率水平仍在LPR+40BP~50BP左右。而广州则是四大一线城市中利率水平最低的，首套房贷利率报价最低为LPR+0（4.45%）。

李宇嘉分析称，目前已经有20多个城市将首套房贷款利率下降至4.4%，相比一个月之前，下调了1个百分点，或者说是100个基点，降息力度、幅度史无前例。他进一步解释，银行房贷利率具体定多少、上浮多少，一是要因城施策；二是当地银行根据房贷额度、楼市风险、房贷份额竞争。所以，央行下调LPR基准、首套房最低利率，并不代表每一个城市都要降到底。

其次，一线城市基本面好，需求被疫情耽搁，5月底~6月初疫情得到控制，需求会大幅度释放。所以，这个时候，不太适宜再明显降低利率，以防止房价暴涨。

广州中原研究发展部数据显示，截至5月末，广州全市库存量11213万平方米，去化周期13.7个月。而根据中指监测数据，上海、深圳短期库存出清周期均在6个月左右，库存明显不足。其中上海在本轮疫情前市场已现企稳迹象，疫情打乱了市场恢复节奏，深圳当前市场情绪略有好转。

5月新房网签环比增13%

与房贷利率下调相伴随的是，广州政策边际放宽的积极信号。

6月10日，记者致电广州12345政务服务便民热线，求证近期关于非广州户籍居民购房的社保条件调整的消息。工作人员称，6月1日更新的限购政策规定，非本市户籍的居民家庭购房，需提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者证明中，允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录。也就是60个月之内，允许中间断3个月。

在广州，本市户籍的单身成年人士限购一套住房，增城区、从化区不限购；广州户籍结婚的以家庭为单位可限购两套房，增城区、从化区不限购。

另外，非本市户籍的居民购房，提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者个税证明的，可限购一套住房。若以家庭为单位，在增城区、从化区没有房产，可直接在增城、从化购买一套住房。

市场微妙变化，广州开发商也纷纷加速推货，不少楼盘推出特价房源揽客。据广州中原研究发展部数据，5月广州一手住宅新增供应10553套（119.1万平方米），比去年同期增加33%。

记者走访中看到，位于增城朱村板块的一楼盘推出上百套建面约69~100平方米的房源，折后单价1.6万~1.7万元/平方米，这一售价大致为该板块6年前的水平。楼盘销售告诉记者，由于价格低，项目对外发布海报称，“2天皆过百套、紧急加推2栋、封盘涨价在即。”

广州中原研究发展部的数据显示，今年5月，广州新房网签6177宗，环比增加13%，但同比去年同期的成交量仍然下跌40%。

二手房方面，5月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7325宗，环比4月同期（7274宗）微涨0.7%，同比大减30.4%。价格方面，5月二手住宅网签均价为26612元/平方米，环比上月下跌2.2%。

中指研究院广州分院分析指出，当前广州楼市仍处于“筑底”阶段，市场信心仍不足，在信贷环境持续改善的背景下，市场迅速回暖也较难实现。