摩根大通朱海斌：保障房和租赁房存在较大发展空间，很大程度上能抵消商品房投资下降带来的下行压力

11月26-27日，中国首席经济学家论坛年会暨十周年活动在上海举行。摩根大通首席经济学家朱海斌发表题为《不确定下的宏观政策应对》的演讲。 

朱海斌对明年中国整体经济增长的判断大概是4%左右，比市场的预测要低，他认为仍面临较多的不确定性，可能到2024年才能走上一个比较强劲的复苏之路，而未来两年平均是5%的增速。 

整体来讲，朱海斌认为2023年中国面临出口、疫情、财政政策、房地产市场、外部环境五方面的压力。如何应对压力？朱海斌强调，宏观经济政策应对要更加务实，根据实际情况做出相应的调整和选择。

针对上述的五方面问题，朱海斌提出一些政策上的建议。

在财政政策上，朱海斌建议两个思路，一个是财政的整体力度、空间上，中央政府、中央财政是不是能够更加积极一点，主动打破长期坚持的3%左右的财政赤字率的上限。另一个是改善财政政策的结构。具体来讲，今年的财政刺激政策最主要的着重点是两个方面，一是针对企业市场主体的纾困政策，二是对基建大规模的财政支持。从财政政策的改善来讲，朱海斌建议，明年补充增加对家庭部门直达的财政支持，即针对消费的直接的财政支持政策，比如消费券，或者通过电子数字人民币这种现金发放，或者针对收益影响较严重的地区直接的财政支持。如果做到这点，他相信财政的传导效应将会改善。 

从货币政策来讲，朱海斌指出，目前中国的核心通胀率仅0.6%，判断明年核心通胀率平均在1%左右，这仍然远低于3%的通胀目标。所以朱海斌建议明年央行继续保持适当宽松的货币政策，比如考虑继续降息，信贷的增速，社容的增速基本上与名义GDP增速保持合理略高于名义GDP增速的水平。 

从住房政策看，朱海斌指出，最近出的是非常积极的变化。其中首次比较明确提出要加大对于房地产企业，包括民营房地产企业正常的经营和信贷资金需求。在政策上，对相对经营稳健的民营开发商，保证他们的合理资金需求，这是短期重要的着力点。从中长期来讲，朱海斌有两方面建议，第一要改革目前的土地供应体系，具体来讲，土地供应要从户籍脱钩，取而代之的是土地供应跟具体的实际人群流动挂钩，更加适应市场的实际情况。另一方面根据房地产现在新的政策逻辑下，多主体供应，多渠道保障。他指出，中国在保障房和租赁房方面，仍有非常大的空间，这个发展在很大程度上可以抵消商品房投资方面大幅下降带来的下行压力。

朱海斌进一步分析指出，保障房和租赁房最大的需求来自下一步新型城镇化。中国在城镇化和户籍人口比例里仍然存在18%左右的差距，对应大概两亿五千万的人口。在未来的新型城镇化，即户籍改革和农村土地改革的过程中，这两亿五千万人需要把目前在农村的住房置换成在城市的房子。而这两亿五千万人大部分是中低收入人群，他的潜在需求并不能形成在商品房领域的有效需求。所以要解决这个住房的需求，更好更直接的方法是通过保障房和租赁房的大幅建设，以抵消目前商品房房地产市场下行压力，这会对未来房地产市场带来相对中长期比较平稳推进，创造比较有利的条件。