收购13个项目仅花了17亿 美的置业说要做马拉松选手

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文 | 新浪财经 徐苑蕾

近期，房地产收并购融资开闸，而背靠母公司美的控股的背书，成为目前少数获得银行并购类融资授信的民营房企。资金“子弹”充足，美的置业的收并购动作开始频繁，在行业调整期化身“白衣骑士”。

在今日举行的2021年业绩发布会上，美的置业董事会主席郝恒乐表示，自去年第四季度至今，美的置业共有13个项目的股权收购，整体交易净对价约17亿元。同时郝恒乐强调，前述收并购项目大多都是折价买的，实际对集团投资头寸的占用并不多，占用资金仅有4亿左右。

为什么会有如此的差额空间？郝恒乐对此解释称，“项目原来是共管状态，收购回来100%控制以后，我们把项目本来的存量资金盘活了，另外还通过并购贷去解决资金，所以说对集团整体的头寸占用影响很小。”

据新浪财经了解，美的置业的收并购主要聚焦在合作项目，即从项目合作方手中接盘项目股权。比如去年12月从雅居乐收购武汉“美的雅居乐云筑”项目股权，今年2月则从手上接盘天津“和筑梅江”项目。“部分项目的合作方出现了流动性问题，也有部分项目是因为进展不那么顺利。”郝恒乐表示。

根据统计，3月以来，美的置业已先后获得120亿、190亿元、220亿和220亿专项额度，其中并购贷及保障性租赁住房贷款合计390亿元，按揭专项包合计360亿元。

此外，美的置业也是2022年首家成功发行中票的民营房企。2月25日，公司成功发行2022年度第一期中期票据，发行金额15亿，发行利率为4.5%。

自操盘项目的好处，在于美的置业可以更加自主地调整销售策略，并提高去化效率。郝恒乐表示，美的置业还会继续推进投资项目股权的收购或者置换，并且更注重权益规模和权益占比。

按照美的置业的规划，未来合作项目数占比少于50%，权益占比大于75%，并会严选合作对象，减少1+1不能大于2的合作。

事实上，近3年来，因为加大了项目合作力度，美的置业少数股东损益从2019年的2144.5万元上升至2020年的4.99亿元，2021年达到15.59亿元，同比增长212.47%。

而少数股东损益的增加则在一定程度上“侵蚀“了公司归母净利润，使其增幅出现收窄甚至负增长。2021年，美的置业收入为737.03亿元，同比上升40.4%，但归母净利润则同比下降13.47%至37.44亿元。

美的置业首席财务官林戈坦言，过去合作的伙伴比较多，但是这一两年合作伙伴选择上会更加聚焦，主要是聚焦在央国企，还有实力和融资成本诉求比较接近的合作伙伴上。

除了收并购外，美的置业也在主动退出部分项目。今年3月，美的置业就向金科地产出售了柳州和岳阳2家合作公司的股权。

这样的举动与近几年来美的置业的投资策略密切相关。自2019年开始，美的置业持续优储换仓，主动退出低量级城市，根据管理层的透露，未来公司将快速集中到25个左右的城市。

2021年，美的置业合约销售额约1371.4亿元，较2020年1261.6亿元增加8.7%，并未完成原定的1500亿元销售目标。其中，二线及以上城市销售金额占比78%，较去年提升5%。同时，报告期内公司新增760万平方米土储面积，权益拿地销售比为38%。新增面积中，二线及以上土储面积占比91%。

深耕一二线城市的策略让美的置业在融资上尝到了甜头。根据林戈的介绍，在境外，美的置业融资渠道主要是银团和双边贷，并没有发行美元债。上市之初，公司合作银行有20多家，但目前仅剩下8家左右的头部银行，合作银行的集中对融资资源的获取有很大的帮助，同时在按揭、开发贷的投放上，银行与公司在城市维度上有很高的契合度。

据了解，2021年，美的置业全年加权平均融资成本4.82%，比2020年下降51个基点。截至2021年底，美的置业有息负债为563.24亿元，持有现金341.97亿元。剔除预收款后的资产负债率72.1%，净负债率46.3%，现金短债比1.71倍。按照美的置业的计划，2022年“三条红线”将全部转绿。

但在高量级城市的布局也意味着可能面临更高昂的土地成本，对于公司的运营能力也更具考验。一个值得注意的数据是，2019年至2021年，美的置业毛利率持续走低，分别为31.62%、22.21%和18.31%。

“美的置业要做动能十足的马拉松选手，跑好自己的配速。”谈及未来行业格局，郝恒乐认为，越来越多高杠杆、高负债的企业出现了大量的债务违约，行业泡沫正在快速出清。“未来房地产行业的玩家会快速减少，能够留下来的企业会更加理性，也会减少内卷。当前还是供大于求的状况，但未来随着行业泡沫的出清，供需结构会回归合理。“